一、政策背景：為何此時(shí)調(diào)整？

　　近日，中國(guó)人民銀行、國(guó)家金融監(jiān)督管理總局聯(lián)合發(fā)布政策通知，明確商業(yè)用房(含“商住兩用房”)購(gòu)房貸款最低首付款比例調(diào)整為不低于30%，較此前商業(yè)用房50%、商住兩用房45%的執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)大幅下調(diào)。這一政策調(diào)整并非孤立決策，而是多重因素共同作用的結(jié)果。

　　一是發(fā)展需要。隨著疫情影響消退，經(jīng)濟(jì)逐漸復(fù)蘇，但商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的回暖卻不盡如人意，在很多城市，寫(xiě)字樓、商鋪及商場(chǎng)的出租率不斷走低，特別是中低端物業(yè)，去化壓力明顯。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2023年國(guó)內(nèi)一線及部分二線城市商用物業(yè)平均空置率達(dá)18.7%，創(chuàng)近十年來(lái)最高水平。政府希望降低投資門(mén)檻，讓商業(yè)地產(chǎn)活起來(lái)，從而帶動(dòng)整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈的復(fù)蘇。”

　　二是中小企業(yè)扶持考量。商業(yè)用房購(gòu)買(mǎi)者中，中小企業(yè)主占據(jù)相當(dāng)比例。傳統(tǒng)較高的首付比例使許多有實(shí)際經(jīng)營(yíng)需求的企業(yè)難以負(fù)擔(dān)，被迫選擇租賃方式，增加了經(jīng)營(yíng)的不確定性。下調(diào)首付比例實(shí)質(zhì)上是降低中小企業(yè)固定資產(chǎn)投入門(mén)檻，支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)。

　　三是房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)調(diào)整。多年的調(diào)控使住房市場(chǎng)的政策體系趨于穩(wěn)定，而作為房地產(chǎn)業(yè)重要板塊的商業(yè)房地產(chǎn)則長(zhǎng)期遭遇融資獲取困難與資金成本高企的困境。此次調(diào)整也是對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部結(jié)構(gòu)性問(wèn)題的回應(yīng)，試圖在防范風(fēng)險(xiǎn)與促進(jìn)發(fā)展之間尋找平衡點(diǎn)。

　　四是金融政策合力。在人民銀行相對(duì)寬松的貨幣環(huán)境下，銀行業(yè)面臨好貸難找的問(wèn)題，在這種情況下，商業(yè)用房貸款是相對(duì)容易拿得下的貸款，適當(dāng)放松條件有利于銀行拓展信貸業(yè)務(wù)，也利于企業(yè)解決資金困難。

　　二、政策解讀：落實(shí)差異化信貸管理

　　值得注意的是，政策并非“一刀切”，對(duì)購(gòu)買(mǎi)大型商業(yè)綜合體、高風(fēng)險(xiǎn)投資性購(gòu)房等仍保持審慎態(tài)度，首付比例可能根據(jù)不同情況有所浮動(dòng)。

　　(一)區(qū)域差異化的實(shí)施

　　通知明確，在堅(jiān)持原則的基礎(chǔ)上給予地方一定的靈活性，不同城市的商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)情況有所不同，可以因地制宜地制定具體細(xì)則，“一城一策”。例如，一線城市與三四線城市、核心商圈與新興區(qū)域所面臨的商業(yè)用房可能出現(xiàn)不同的具體執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)。

　　(二)銀行擁有最終決定權(quán)

　　按照不違反有關(guān)政策的底線規(guī)定，在市場(chǎng)規(guī)律和法治框架內(nèi)，各商業(yè)銀行可根據(jù)自身經(jīng)營(yíng)情況以及客戶資質(zhì)等情況，自行合理決定單筆貸款首付款比例。所以，實(shí)際中，銀行有可能會(huì)因個(gè)人征信、還款能力和項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)等原因，要求首付款高于30%的比例。

　　三、政策傳導(dǎo)機(jī)制與多維效應(yīng)分析

　　(一)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的直接影響

　　一是促進(jìn)成交回暖，較低的首付款比例會(huì)吸引更多購(gòu)房者加入到購(gòu)房隊(duì)伍中來(lái)，特別是那些之前猶豫不決的小業(yè)主及個(gè)體工商戶。預(yù)計(jì)短期內(nèi)小戶型商業(yè)用房及寫(xiě)字樓成交量將會(huì)有所增加。

　　二是價(jià)格分化加劇，政策紅利可能更多惠及中小型商業(yè)用房，而大型商業(yè)綜合體、高總價(jià)物業(yè)受影響相對(duì)有限。這將進(jìn)一步推動(dòng)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)性分化，符合實(shí)際使用需求、性?xún)r(jià)比高的物業(yè)將更受青睞。

　　三是租賃端壓力加劇，隨著購(gòu)房門(mén)檻下調(diào)，部分原本長(zhǎng)期租住的需求可能轉(zhuǎn)向購(gòu)房，短期內(nèi)商業(yè)用房租賃市場(chǎng)或?qū)⒊霈F(xiàn)空置率提高、租金走弱的情況。

　　(二)對(duì)相關(guān)行業(yè)與經(jīng)濟(jì)的影響

　　一是中小企業(yè)受益顯著，對(duì)于有穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)能力但缺乏大量初始資本的中小企業(yè)，政策降低了擁有自有經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所的門(mén)檻，有助于企業(yè)穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)預(yù)期，減少租金波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)，增強(qiáng)長(zhǎng)期發(fā)展信心。

　　二是金融業(yè)機(jī)遇與風(fēng)險(xiǎn)并存，商業(yè)銀行獲得了新的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)拓展渠道，但同時(shí)也面臨商業(yè)地產(chǎn)貸款的風(fēng)險(xiǎn)管理挑戰(zhàn)。商業(yè)用房的流動(dòng)性相對(duì)較差，變現(xiàn)難度大，一旦經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化，違約風(fēng)險(xiǎn)不容忽視。

　　三是產(chǎn)業(yè)鏈帶動(dòng)效應(yīng)，商業(yè)地產(chǎn)交易活躍將帶動(dòng)裝修設(shè)計(jì)、建材、商業(yè)設(shè)備等多個(gè)相關(guān)行業(yè)，對(duì)地方經(jīng)濟(jì)和就業(yè)產(chǎn)生一定的拉動(dòng)作用。

　　(三)對(duì)投資者的影響

　　一是投資需求增加。隨著對(duì)住宅的投資受限以及股市震蕩加劇，在此情況下商業(yè)地產(chǎn)將成為一個(gè)很好的投資標(biāo)的物。特別是能夠產(chǎn)生穩(wěn)定收益的商業(yè)地產(chǎn)會(huì)更加受青睞。

　　二是專(zhuān)業(yè)要求提高。商業(yè)用房投資比住宅復(fù)雜得多，涉及區(qū)位選擇、業(yè)態(tài)規(guī)劃、運(yùn)營(yíng)管理等多方面專(zhuān)業(yè)知識(shí)。政策紅利不會(huì)改變“專(zhuān)業(yè)者獲利”的市場(chǎng)規(guī)律，反而可能因參與者增加而加劇競(jìng)爭(zhēng)。

　　四、結(jié)語(yǔ)

　　降低商業(yè)用房購(gòu)房首付款比例到30%，是在當(dāng)前特殊形勢(shì)下對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的又一“柔性調(diào)控”，在推動(dòng)商業(yè)地產(chǎn)去庫(kù)存的同時(shí)兼顧穩(wěn)住實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展，在促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的同時(shí)守住不發(fā)生系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)的底線。此次政策能否真正落地見(jiàn)效，還要看后續(xù)措施是否跟上，市場(chǎng)主體是否能夠理性看待，宏觀經(jīng)濟(jì)面是否具備足夠的支撐力。

　　這對(duì)于市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，是機(jī)會(huì)也是挑戰(zhàn)。能抓住政策紅利又保持風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)的市場(chǎng)主體，在變局中才能尋得新空間。而政策的成功，最終會(huì)落實(shí)到商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)健康度提高、實(shí)體經(jīng)濟(jì)融資環(huán)境優(yōu)化乃至推動(dòng)經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展之上。

　　總之，每一次政策的變化都是利弊并存。在利好低門(mén)檻的同時(shí)，請(qǐng)勿忘記商業(yè)地產(chǎn)投資的本質(zhì)是服務(wù)于實(shí)體商業(yè)，產(chǎn)生商業(yè)價(jià)值才是最終目的。如此，政策才不會(huì)變質(zhì)，才不會(huì)步入地產(chǎn)金融化之路。

　　(作者鄭曉青，浙江工貿(mào)職業(yè)技術(shù)學(xué)院現(xiàn)代管理學(xué)院副教授)